Ushindani majengo makubwa unavyowanufaisha wafanyabiashara Dar

• Ripoti yasema Dar es Salaam ina ongezeko kubwa la majengo lisiloendana na mahitaji ya wateja.
• Mabadiliko ya bei, Serikali kuhamia Dodoma, miundombinu kumezidi kuathiri sekta ya majengo.
• Baadhi ya majengo makubwa yabaki wazi Dar, wafanyabiashara wasubiri punguzo la bei.
• Serikali iko mbioni kuunda chombo cha kusimamia biashara na uendelezaji wa sekta ya milki na nyumba.

Dar es Salaam. Ni dhahiri kuwa Jiji la Dar es Salaam linapanuka na kukua kutokana na sifa ya kuwa kitovu cha shughuli za kiuchumi na biashara katika ukanda wa Afrika Mashariki. Upekee na  muonekano wa jiji hilo kwa sasa unachangiwa na uwekezaji mkubwa wa sekta ya majengo marefu yanayopangishwa au kuuzwa kwa shughuli za biashara, makazi na ofisi za taasisi au kampuni.

Lakini ukuaji wa sekta hiyo unakabiliwa na changanoto mbalimbali ikiwemo kupungua kwa wateja wanaopanga au kununua nafasi katika majengo ya ofisi, ukilinganisha na miaka mitatu iliyopita ambapo wawekezaji wengi walijitokeza kuwekeza fedha zao ili kujipatia faida kubwa.

Ongezeko la mahitaji ya ofisi kabla ya mwaka 2015 inaelezwa kuwa lilichagizwa na kugunduliwa kwa gesi katika mikoa ya kusini ya Lindi na Mtwara ambapo ilivutia wawekezaji kutoka nje kuja kuwekeza nchini katika maeneo mbalimbali ya  kilimo, ujenzi, madini na miundombinu.

Upepo katika sekta ya majengo marefu ulianza kubadilika kuelekea mwaka 2016 baada ya mabadiliko ya sera za utawala na uchumi za Serikali ya awamu ya tano

Uchambuzi wa Ripoti ya Masoko ya Uwekezaji katika  Jiji la Dar es Salaam iliyotolewa na Kampuni ya Cytonn Investement  ya Januari 2018 umebaini kuwa sekta ya majengo hususani ya ofisi inakwamishwa na ongezeko kubwa la majengo lisiloendana na mahitaji ya kupanga au kununua  katika majengo hayo. Cytonn investement  ni kampuni inayojihusisha na uwekezaji na biashara ya maendeleo ya makazi (Real Estate) yenye mako makuu nchini Kenya. 

“Nafasi za ofisi kwenye majengo ya Dar es Salaam zinakadiliwa zipo kati ya mita za mraba 350,000 hadi 450,000. Mita za mraba zingine 100,000 hadi 150,000 zinategemewa kutolewa mwaka 2018/2019, “ inaeleza sehemu ya ripoti ya kampuni hiyo yenye ofisi zake pia Marekani.

Ongezeko la nafasi za ofisi limetokana na miradi mikubwa ya ujenzi wa majengo marefu inayoendelea ya Morroco Square, Noble Victoria, Mzizima Towers, 711 na MNF Square Posta. Ujenzi wa majengo hayo umejikita zaidi katika maeneo ya Upanga, Kisutu, Posta, Ilala na Kivukoni katika Manispaa ya Ilala; Mwenge, Morocco, Victoria, Masaki, Osterbay na Mikocheni katika Manispaa ya Kinondoni.

Kwa mujibu wa Cytonn hadi kufikia Januari mwaka huu mita moja katika majengo hayo ilikuwa inauzwa wastani wa kati ya Dola za Marekani 2,000 hadi 2,400 (Sh4.5 milioni na Sh5.4 milioni) na kuifanya sekta hiyo kutengeneza mapato yanayofikia asilimia 6.4 ya thamani ya uwekezaji wa majengo hayo kwa mwaka (rental yields). Ripoti hiyo inaeleza kuwa wastani wa upangaji au ununuzi wa majengo hayo (occupancy rate) ni takriban robo tatu ya majengo yote au asilimia 72.1. 

Majengo marefu zaidi nchini; Makao Makuu ya Mamlaka ya Bandari Tanzania (TPA HQ) (kushoto) na majengo pacha ya PSPF (PSPF Commercial Twin towers). Majengo marefu kama haya na mengine yanazidi kubadilisha sura ya Jiji la Dar es Salaam kila uchwao. Picha|Dussaland/Instagram. 

Bei ya majengo ya ofisi hutofautiana kulingana na eneo jengo lilipo, muonekano, miundombinu, ubora wa huduma zitolewazo kama umeme, maji, usalama na eneo la maegesho ya magari.

Kwa sasa yapo baadhi ya majengo mapya ambayo hayajajaa kutokana na kukosekana wateja. Hata yale yaliyokuwa na wapangaji yamebaki wazi.  Uchunguzi uliofanywa na Nukta umebaini kuwa katika eneo moja tu la Sayansi Kijitonyama kuna majengo matatu yana sehemu kubwa inayohitaji wateja yakiwemo Interhouse Building na Letisya Towers. 

Baadhi ya wapangaji wameiambia Nukta kuwa imewalazimu kuhama katika baadhi ya majengo na kwenda kutafuta maeneo yenye bei rahisi ili kudhibiti gharama za uendeshaji wa biashara.

Hali hiyo inabainishwa pia katika ripoti ya Cytonn Investment inayosema, “kwa sasa mahitaji yamesimama na hayawezi kufikia kiwango cha ujenzi wa majengo mapya ambacho kinategemea kuongeza mita mpya za mraba 125,000 mwaka 2018/2019.”

Jengo la InterHouse lilipo Sayansi Kijitonyama nalo linatangaza nafasi kwa wafanyabiashara wenye nia ya kupanga. Picha|Daniel Samson.

Kwanini majengo yanakosa wateja?

Mtaalamu wa usalama mahali pa kazi katika sekta ya ujenzi, Alfred Mwahalende anasema biashara siyo ya kuridhisha kutokana na mabadiliko ya kiuchumi ambayo yameathiri maisha ya watu na shughuli zao.

Mwahalende, ambaye ameshiriki katika ujenzi wa majengo marefu nchini likiwemo la  Victoria Palace lilipo Kinondoni, anasema; “kwa sasa watu wanalia hali ya uchumi na biashara siyo nzuri” ndiyo maana baadhi ya wamiliki wa majengo wameshusha bei ya kupangisha hadi Sh26,000 kwa mita moja ya mraba kutoka wastani wa bei ya soko ya Sh36,000.  

Mbali na baadhi ya biashara kuyumba, baadhi ya wachambuzi wanaeleza kuwa bei za upangaji majengo hayo ni kubwa kuliko uhalisia wa bei za soko. 

Mkadiriaji Ujenzi wa Kampuni ya Ujenzi ya Group Six International, Sospeter Mugashe anasema gharama za kupangisha na kununua majengo hayo ziko juu ukilinganisha na kipato cha wahitaji jambo linalotishia uhai wa sekta hiyo muhimu kwa ukuaji wa uchumi.

Mugashe anaeleza kuwa  bei hizo huenda zisipungue kutokana na hali ya kiuchumi ilivyo sasa.

“Wawekezaji wengi katika sekta hii wanachukua mikopo kwenye mabenki ili wawekeze kwa hiyo sidhani kama watakubali kupunguza bei ili wapate wateja kirahisi wakati waliingiza pesa nyingi wakati wa ujenzi,” anasema.

Jengo jipya lilipo karibu na Hospitali ya Mwananyamala Jijini Dar es Salaam ambalo nalo lina nafasi kwa wapangaji.  Picha|Daniel Samson.

Ripoti ya Cytonn inaeleza kuwa Dar es Salaam inaongoza kwa bei kubwa za kupangisha ofisi katika majengo yake zinazofikia Dola 16 za Marekani (Sh36,500) kwa mita moja ya mraba ukilinganisha na nchi nyingine za Afrika Mashariki kama Kenya Dola 9.8 (Sh22,270)  na Uganda Dola za Marekani 15 sawa na Sh34,000. 

 “Waendelezaji majengo wanakabiliwa na gharama kubwa za uwekezaji hasa viwango vikubwa vya riba za mikopo vinavyofikia 26% ambayo anabebeshwa mteja,” inaeleza sehemu ya ripoti hiyo. 

Ripoti ya Urahisi wa Kufanya Biashara iliyotolewa na Benki ya Dunia (WB) mapema mwaka 2018 (Ease of Doing Business, 2018) inaeleza kuwa Tanzania ni miongoni mwa nchi za Afrika ambazo zina mazingira magumu ya kuanzisha biashara ambapo hali hiyo inachochewa na ongezeko la ada ya usajili inayotozwa kwenye ardhi na makazi, ukiritimba wa upatikanaji wa leseni  na  mlundikano wa kodi kwa wafanyabiashara na kodi mpya inayokatwa kwenye mishahara ya wafanyakazi.

Miundombinu na ufikikaji wa maeneo lilipo jengo ni sababu nyingine inayoathiri majengo hayo kukosa wateja ambapo msongamano na foleni za magari katikati ya jiji hasa maeneo ya Posta, Ilala na Kisutu yamewafanya baadhi ya wafanyabiashara kwenda maeneo mengine ya pembeni ambako wanaweza kuendesha shughuli zao kwa uhuru.

Eneo kama la Mwenge linakosa uwekezaji mkubwa wa majengo kutokana na changamoto ya miundombinu ukilinganisha na Kinondoni inayobebwa na usafiri wa mabasi yaendayo haraka (BRT) na kuvutia watu wengi kuweka ofisi zao katika maeneo hayo.Hali hiyo imeathiri viwango vya bei za upangishaji majengo ambapo katika baadhi ya maeneo kama Masaki na Kinondoni bei ziko juu kutokana na wawekezaji wa majengo kukimbilia fursa ya kutengeneza faida kubwa.

Wachambuzi wengine wanaeleza kuwa kuhamishwa kwa shughuli za Serikali kuelekea Jijini Dodoma hasa Wizara ya Maliasili na Utalii kumepunguza mahitaji ya ofisi jijini hapa. Jambo hilo limewafanya waliokuwa na nia ya kupanga au kununua majengo kubadilisha mawazo na kuanza kuifikiria Dodoma ili kupata huduma za Serikali kwa ukaribu zaidi.  

Hata hivyo, baadhi ya wawekezaji katika sekta hiyo wanaona kuwa uamuzi wa Serikali kuhamia Dodoma hautakuwa na madhara makubwa katika biashara hiyo kuliko sababu nyingine kama kuyumba kwa biashara.

“Athari za kuhamia Dodoma si dhahiri kwenye sekta ya nyumba kwani watumishi na wapangaji ambao ni taasisi za Serikali ni asilimia ndogo sana ya wateja wa jumla,” anasema Michael Francis, Mkuu wa Kitengo cha Masoko wa kampuni ya nyumba ya Real Property.  

Jengo la Letsya Towers lililopo Sayansi Kijitonyama Jijini Dar es Salaam ni moja ya majengo yanayosaka wateja wa kupanga kwa ajili ya biashara. Picha|Daniel Samson.

Wingi wa majengo fursa kwa wafanyabiashara

Anaamini kuwa ongezeko la majengo marefu kunatoa wigo mpana wa uchaguzi kwa wanunuzi kufaidika na ushindani wa bei na bidhaa bora zaidi kwa wateja wa nyumba. 

Hata hivyo, anaeleza kuwa jambo hilo linaweza kuchelewesha faida kwa wawekezaji  wa majengo kwa sababu watalazimika kushusha bei ili kupata wateja wengi.

“Kwa hali ilivyo hivi sasa ni faida zaidi kwa wanunuzi kwani idadi ya miradi na bei zinaonekana kushuka hivyo kumfaidisha zaidi mlaji,” anabainisha Francis.

Ikiwa bei za uuzaji nyumba na upangashaji ofisi zitashuka zaidi hapo mbeleni huenda zikaathiri baadhi ya wawekezaji binafsi na mashirika ya umma yanayowekeza kwa kiwango kikubwa katika sekta hiyo ikiwemo mifuko ya hifadhi ya jamii kama Mfuko wa Mafao ya Kustaafu (GEPF), Mfuko wa Pensheni wa Serikali za Mitaa (LAPF) na Mfuko wa Pensheni kwa Watumishi wa Umma (PSPF). 

Mwongozo wa uwekezaji kwa mifuko ya hifadhi ya jamii uliotolewa na Benki Kuu ya Tanzania (BOT) mwaka 2015 (The Social Security Schemes Investment Guidelines, 2015) unaeleza kuwa mifuko hiyo ipo mstari wa mbele kutoa huduma za majengo ya ofisi ikizingatiwa kuwa imewekeza karibu asilimia 30 ya mitaji yao katika sekta hiyo.

Licha ya changamoto zinazotokea kwenye sekta ya majengo, bado sekta hiyo iko katika mwelekeo mzuri wa kumairika siku za usoni, ikiwa wadau wanaohusika watatumia vizuri teknolojia ya ujenzi, mawasiliano na wataalamu kutengeneza mfumo endelevu utakaoongeza thamani ya sekta hiyo kwenye jamii.

“Kuongezeka kwa majengo marefu ni kiashiria kizuri kwa wateja kwani sasa wana wigo mpana wa soko. Vile vile wana taaluma wa sekta hii sasa wataanza kuhitajika zaidi hili kuongeza thamani na uboreshaji wa huduma kwa manufaa ya wawekezaji na wateja,” anasema Francis.

Serikali kuja na chombo cha kusimamia sekta

Ili kuhakikisha sekta ya ujenzi wa majengo inakuwa na ufanisi mzuri, Serikali inaendelea na mchakato wa uanzishaji wa chombo kitakachosimamia biashara ya nyumba na kuongeza ushindani wa soko na huduma. 

“Wizara yangu imeandaa rasimu ya mapendekezo ya Muswada wa Sheria ya Milki (The Real Estate Bill) ambao unakusudia kuunda chombo cha kusimamia uendelezaji wa sekta ya milki,” alisema Waziri wa Ardhi, Nyumba na Maendeleo ya Makazi, Willium Lukuvi wakati akitoa hotuba ya bajeti ya wizara yake kwa mwaka wa fedha 2018/2019. Hata hivyo, haijawekwa bayana muswada huo utawasilishwa lini bungeni kwa ajili ya kujadiliwa na kupitishwa.